Net Lease에 집중된 우량자산과 배당성장성을 보고 , 올해 미국 포트에 포함시켰는데 예상보다 실적 회복이 너무 느려서 마음 고생시켰던 기업. 이제서야 공실률이 줄고 있다.
물론 여전히 임차인의 재무건전성(EBITDAR/R)의 회복은 갈길이 멀어보인다. (참고로 EBITDAR은 일반적인 EBITDA에 Rent를 더한 개념이다. EBITDAR=Net Income+Interst +Taxes +Dep.&A+Rent)
FFO은 이제 바닥은 찍은 듯 하고, 그렇다는 가정하에는 4분기 이후로는 점진적으로 전년 수준을 회복하지 않을까 예상해 본다.
NHI는 Senior housing(요양원)이 많은 구조이다. 이러한 헬스케어 리츠 구조상, 주요 고객인 노인들이 감염병에 취약하기에 이번 Covid-19 이후 공실률이 늘어나며 속수무책으로 타격을 입었다. 주가도 당연히 크게 하향했다. 물론 코로나가 진정되면 퇴거율이 줄어들 것이고, 요양원에 인원이 늘어갈 것이다.
그러나 단순히 이용률이 회복된다고 해서, NHI를 이전과 같은 성격의 투자자산으로 볼 수 있을까? 사실 확신이 들지 않는다.
코로나 펜데믹으로 인해 변했을지도 모를 라이프 스타일, 사람들의 욕구를 고려한다면 말이다. 미국이란 넓은 나라에서 일정 수준 재산이 되면, 늙어서 Senior housing에 들어가 나름의 Class에 맞는 커뮤니티를 형성하고, 거기서 소속되는 것이 안정감, 행복감을 주는 전형적인 패턴이었겠으나, 만약 코로나로 인해 비대면 의료기술의 발달, 자택에서 생활방식의 고착화 등이 새로운 패턴이 늘어났다면? 그리고 감염에 대한 경계심으로 집단 문화에 대해 부정적인 인식이 커졌다면?
이런 가정이 맞다면 헬스케어 리츠의 미래 기대 현금흐름이 예전처럼 매력적으로 보이지 않을 수 있다. 차라리 현 시점에서는 에너지/인프라 ETF(조금 늦은 감은 있지만), NEP, Equinix 같은 리츠가 시대에 역행하지 않으면서도 Edge 있는 수익을 줄 수 있어보인다.
그래서 내년 이후 비중을 축소하거나, Exit할 고민도 된다. 일단 내년 1분기까지는 지켜볼 생각이다. 그래도 역사적 숫자가 입증한 회사의 경영능력을 무시할 순 없기 때문이다. 이번 분기에서도 NHI은 부실자산들은 빨리 처분하고, 상대적으로 수익성이 좋은신규 세입자들로 재편하는 등의 포트폴리오 운영능력이 확실히 뛰어난 회사임을 입증했다. 수익성은 줄었지만, 현금흐름은 견고한 수준이며 (Net Debt to Adjusted EBITDA 4.8x) SHO외 Skilled Nurcing 자산(현금 흐름의 30%이상 차지)들은 임차인 재무상황이 괜찮다. (임금 인플레이션에 따른 인건비 부담은 임대료 상승으로 Offset 가능하다고 보며 본질적인 문제는 아니다.)
