한국자산신탁, 신탁업의 본질은 무엇일까?

부동산 신탁업의 본질은 무엇일까? 

 

 부동산 신탁은 어떻게 발전하게 되었을까? '91년도 까지 "토지 수탁자- 시행사(디벨로퍼) - 시공사" 간 사업구조에서 신탁사의 자리는 없었다. 그런데 부동산 재건축, 재개발 진행 과정에서 수탁자가 시행사(또는 시공사)에게 맡긴 돈이 해당 공사에 쓰이지 않고, 자금이 급한 다른 사업장에 쓰이는 경우가 허다했다. 문제는 시공사에 디폴트가 발생한 경우, 자금을 회수해야 하는 수탁자, 물건의 완공을 기다리는 수분양자 모두 큰 곤경에 처하게 된 것이다.  

 그래서 정부에서는 전문업체가 투명하고 안전한 자금관리를 할 수 있도록 신탁법을 제정하였고, 법적으로 인허가를 받은 전문 업체들만 신탁업에 참여하는 틈새시장과 진입장벽이 자연스럽게 발생했다. 

 

한자신 공시자료 

 

게다가 2008년 금융위기로 인한 부동산 시장 붕괴는 건설사들로 하여금 PF(프로젝트 파이낸싱, 미래 해당토지의 현금흐름을 기반으로 프로젝트 자금조달)를 통해 시행사들의 지급보증을 했던 구조를 점차 기피하게 하였다. 마찬가지로 시행사들도 미분양 리스크를 감내하며 자기자본을 투자하는데 소극적으로 변하게 된다. 이러한 배경에서 우수한 자금력과 공신력을 갖춘 부동산 신탁업체들이 등장한 것이다. 

한자신 홈페이지 신탁사업 예시자료

 토지를 개발하고자 하나 전문지식과 개발 경험의 부족, 자금조달의 어려움을 겪고 있는 고객(위탁자)에게, 신탁사가 토지의 소유권을 이전받고 (위탁자에게는 수익권 증권 교부) 고객의 의견을 반영하여 해당 토지를 종합적으로 기획, 개발을 진행하여 사업이 완료되면 고객에게 수익을 배부하고 적정 수수료를 챙기는 것이 부동산 신탁업의 비즈니스 모델이다.

 부동산 신탁을 한 문장으로 요약하면 부동산 사업의 자금 해결사이면서 종합 크리에이터로 볼 수 있다. 겉보기엔 신탁사가 단순한 역할을 한다고 볼 수도 있는데, 생각해 볼 수록 업체 간의 차별화가 뚜렷할 수 있는 시장이다.  (1) 어떤 토지가 개발에 성공할 땅인지 알아보고, 고객의 제안을 잘 골라낼 수 있는지 여부, (2) 그리고 좋은 제안이 들어온다고 해도 시공사, 대출기관, 운용인력 등의 조합을 최적으로 맞추고 시공관리를 어떻게 하느냐에 이익의 질이 상당히 차별화 될 수 있는 업군으로 보인다.

 

 

신탁업의 강점, 그리고 한국자산신탁의 차입형 토지신탁 

 

디벨로퍼와 신탁사가 다른 점은 일반 디벨로퍼가 사업 완료 후 개발차익을 수취하는 것과 달리, 신탁사는 수수료를 받는 점이다. 대신 Risk 노출도는 신탁사가 현격히 적다. 디벨로퍼는 미분양이나 수입이 계획대비 미달할 경우 손실을 그대로 보는 하방리스크에 노출되어 있지만, 신탁사는 개발 사업의 수익 미달에도 리스크가 적다. (사업에 따라 다르겠으나 25% 수준까지 손실이 발생하도, 손실 리스크가 위탁자 혹은 시공사에게 전가되어 신탁사는 자유로울 수 있다.)

 

즉, 신탁사는 디벨로퍼 처럼 막대한 개발차익을 취하진 못하지만, 리스크는 적게 가져가면서 안정적인 수수료 수입을 창출할 수 있는 것이다. 이 부분이 부동산 시장의 업황의 등락에도 신탁회사가 건설회사와 비교할 때 비교적 견조하게 살아남을 수 있는 비결로 보인다. 물론 토지신탁이라고 다 안정적일 순 없다. 개발하는 부동산이 미분양되거나, 경기 침체로 사업진행이 안 되면 신탁사에게도 대손상각비가 쌓이고, 재무적으로 타격을 줄 수 있다. 

 

https://paxnetnews.com/articles/54549

코람코신탁, 차입형토지신탁 부실 터졌다 - 팍스넷뉴스

 

한국자산신탁은 (이하 "한자신")은 2000년 이후로 차입형 토지신탁을 공격적으로 수주하여 업게 선두업체로서 입지를 굳히게 되었는데, 현재까지 재무실적이 우수한 것을 보면, 부동산 개발 역량이 상대적으로 뛰어남을 알 수 있다. 아마도 우리나라 Top 디벨로퍼인 문주현 회장과 MDM, 그 안에서 수직계열화에 따른 시너지가 큰 역할을 한 것으로 보인다.  

한자산의 수입원 중 큰 비중('21.1Q기준 65%)을 차지하는 차입형 토지신탁은 일반 관리형 토지신탁과 달리 신탁사가 직접 사업비를 조달하여 부동산 개발에 투하하기 때문에 수수료율이 높다. (차입형 신탁은 3.5%, 관리형 신탁은 0.5% 수준)   '21년은 이미 1분기에 작년 수준의 차입형 수주약정액을 채우고 있기에 수주에 대한 기대가 높다.

 

한국자산신탁 IR자료 

 

현재 한국자산신탁을 주요 투자기업으로 고려중이다. 아직 펀더멘탈과 최근 업황, 경쟁강도 등에 대해 공부가 끝나지 않아 차분히 접근하려 한다.